2022年以来，受政策调控、疫情和资金等因素影响，中国房地产市场持续低迷，房企资金状况恶化，开工及竣工持续减少，销售降幅扩大， 贷款支付压力增大，债务风险更加突出。在房地产业面临的一系列挑战中，住房预售产生的问题尤其突出，包括延迟移交，给买方造成经济压力和不便，承诺不兑现，财产权不明确，房价波动，以及开发商的欺诈行为。这些问题动摇了对于住房预售市场的信任，公众因此呼吁政府制定严格的法规来保护买方的权利。

中国已经采取了几项措施促进公平透明的住房预售交易，保护买方的权利，维护房地产市场的稳定发展。这些措施包括：加强对房地产开发商的监管，实施保护购房者权利以及定金的政策，改善房屋预售制度并提高透明度 ，以及控制房价的过度上涨。

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近些年来，住房预售在包括中国在内的许多市场上已经变得极为重要，这种商业模式具有明显的优势，但也存在风险。许多国家的房地产市场都在探索解决预售所带来的社会、经济和法律的挑战，力图通过适当的监管和法律制度的改革，更有效地保护购房者的利益。本文旨在分析住房预售的法律结构以及所产生的问题，并介绍跨国经验。

住房预售

住房预售是一种相当普遍的房地产运营模式，在快速增长的房地产市场中尤其常见。在交易中，购房者支付定金或预支房屋的全部价格，而开发商则承诺在规定的时间内完成房产的建设。住房预售合同的主要特点是，销售对象是 "未来资产"，而不是已经存在的房屋或公寓。

住房预售有诸多好处， 例如买方可以在建造之前更改户型并能够选择最佳位置，锁定价格 （在许多情况下，预售价格低于市场价值），有时间规划财务，以确保有足够资金在房屋完工时过户，从而提高了住房的可负担性。因此，住房预售在通货膨胀或房地产市场高度波动时尤为受欢迎。预售也为开发商完成建筑施工提供了前期资金，减少了寻求更昂贵的融资渠道的需要。

然而，住房预售也有较大的风险。开发商可能因为市场变化或建筑成本上涨等原因延迟交货，或者已经破产，或者将资金挪作他用。在施工未完成的情况下，买家会发现自己已经交款的资产并不存在，而且还可能已经欠了贷款人一大笔钱。通常情况下，房屋贷款是独立于销售合同的，所以无论施工是否完成，买方都必须偿还他们所欠的贷款。住房销售的另一个风险是房屋建成后出现质量缺陷，与销售合同不符。当建筑成本迅速上升时，这是一个常见的风险，因为开发商可能会通过偷工减料的方式将这些成本转嫁给买家。

预售的法律结构

通常情况下，住房预售是基于开发商、买家和金融机构之间的法律关系。买家在签署销售合同时支付定金，他们可能需要通过贷款来支付购买未来住房的全额资金。在其他情况下，买家只是在支付定金后继续分期付款。开发商可以利用从购房者得到的资金进行施工，但也可能通过其他途径融资。如果开发商破产，买家、买家的贷款人和开发商自己的贷款人之间可能会发生严重的利益冲突。

通常，在这种冲突中，购房者处于非常不利的地位。开发商的贷款人可能对整个开发项目拥有抵押权，而向买方提供融资的债权人只有在房屋已经完工的情况下才会对其拥有抵押权。如果楼盘没有完工，购房者只是无担保债权人；由于开发商没有履行合同，购房者有权要求返还定金和其他已支付给开发商的款项以及对所受损失的赔付。然而，如果施工已经完成，购房者也是合同的一方，有权要求开发商交付已建成的房屋，从而成为财产的所有者，而不是无担保的债权人。在这种情况下，开发商失去了对其自身资产的控制权，通常无法履行其义务。

当开发商被宣布破产时，它就失去了对自己资产的控制权，通常无法履行其义务。只有破产管理人可以决定是否继续执行合同。如果破产管理人决定不继续执行合同，那么工程就不能完工，而买方就不能成为房屋或公寓的所有者。在这种情况下，买方是无担保债权人，只能要求损害赔偿，这也将被列为无担保债权。

跨国经验

许多国家的房地产市场都发生过房屋预售引发的问题。预售往往是房地产行业最薄弱的环节：当整个房地产行业发生危机时，预售往往会受到更为剧烈的冲击，例如20世纪90年代的瑞典房地产危机，亚洲金融危机中的韩国、日本和泰国，以及2008年全球金融危机中的美国、西班牙、爱尔兰和塞浦路斯。此外，房屋预售特别容易受到建筑公司的欺诈和管理不善的影响，所以， 法国、印度、沙特阿拉伯和西班牙等一些国家通过制定保护措施来加强对预售的监管。

纵观各国的经验，总的来说，有两种策略来处理房屋预售所带来的复杂问题。最好的策略是通过预防措施防止问题的出现；另一种方法采取被动措施处理开发商破产和建筑物未完成的问题。

大多数国家的法律体系都具备一系列的预防措施，以确保购房者的利益得到保护。这些措施大致可分为以下几类。

1.信息措施：在大多数国家要求根据一般合同法提供信息，以便买方有必要的信息来评估和同意销售。在一些国家和地区（如日本和中国香港），法律规定开发商应向潜在买家披露的具体内容，包括房屋的描述和质量、完成期限以及合同各方的权利和义务。

2.合同权利：除了对购房者权利的透明度要求外，许多国家的法律还包括购房者的冷静期，即购房者可以在规定时间内退出合同（如澳大利亚和法国）。这是当开发商大规模展开营销活动时保护金融消费者的一种常见措施。

3.执行责任：各方严格照章执行合同的责任是至关重要的。这类措施要求开发商对虚假陈述（例如建筑物的特征与合同和广告中的陈述不一致）、工程延迟和质量缺陷承担责任（如法国、美国、英国）。

4.资金保障措施：预售交易的法律设计中的一个关键点是确保买方交付的资金只用于房屋建造。有几类措施可以帮助确保资金用于建筑工程，而不被挪为他用。比如购房者支付的资金应该存放在指定的托管账户（印度），避免这些资金与开发商的其他资金相混合。此外，对于托管账户中资金的发放做出具体的规定，比如由第三方（律师或会计师）介入，授权将资金用于建筑的具体开支（如中国香港、加拿大的几个司法管辖区和沙特阿拉伯）。在法国，只有在建筑中的每个规定阶段完成后，才会向开发商发放资金。

5.担保及竣工保险：这些法律工具可以有效地保护购房者利益。市场惯例可能要求由第三方担保建筑物的完工。然而在某些情况下，法律要求为开发商提供银行担保（香港），或在合同中包含履约保证金或竣工保险（西班牙和意大利）。根据这类要求，预售合同需要包含第三方（信贷机构或保险公司）的承诺，以便在施工没有按照合同规定的时间完成时对购房者提供补偿。

6.监督职责：预防性策略依赖于第三方对开发商行为的监督。为开发项目提供资金的金融机构可以发挥监督作用，确保开发商将从购房者和融资者那里得到的资金有效地用于房屋建造，以及项目的各个阶段按计划完成 (中国香港和加拿大的司法管辖区）。还有一种方法是由专门的实体或专业人员来监督资金的使用（即 "资金控制"），这在美国的建筑项目中经常使用。

然而，预防措施的执行不够完善时，仍然会出现预售房屋烂尾的问题。这是一个复杂的问题，而且一旦开发商破产，无法完成其建筑项目，如何保护购房者的最佳做法例子很少。

在楼盘无法按期完工或开发商破产的情况下，购房者的利益将与为开发商提供资金的贷款人的利益以及为购买者提供贷款的机构利益发生冲突。这种冲突可能反映在以下几个方面。

抵押权益的冲突：在某些房地产制度中，土地（或土地使用权）的担保权益和成品房的担保权益有所区分。在提前登记的制度中，对已建成房屋的抵押权已经登记，但只有在建筑完成后才会完全生效。这就解决了对同一资产的两个抵押的潜在冲突。在另一些制度中，两个抵押权之间的优先权是根据登记的时间顺序来解决的：土地的抵押权优先于建筑物的抵押权。这些规则对交易的结构方式有相当大的影响，从而提高了可预测性。

购房者和贷款人之间的冲突：最困难的冲突涉及购房者和对土地和建筑物拥有担保权益的贷款人之间的冲突。购房者通常是交易中最弱的一方, 因为购房者预付了房屋的价格，只是无担保的债权人，因此在债权排序中的地位是最低的。如果建筑没有完工，购房者在开发商破产的情况下几乎不会得到任何补偿，而且他们还需要继续偿还银行的抵押贷款。印度试图通过指定购房者为 “金融债权人”来改善他们在债权排序中的地位，但目前不清楚这一破产法修正案是否解决了这个问题。

竣工的问题：如果楼房完工，就应该自动转移所有权，这样购房者就成了业主，以贷款人为受益人的房屋或公寓的抵押权就会生效。如果楼房没有完工，经济结果对各方都是极为不利的。如果开发商被宣布破产，破产法需要明确允许开发商完成建筑（如哥伦比亚），但完成建筑施工通常需要额外的资金。这需要在个案的基础上进行仔细的经济分析。也可能会出现施工没有进展的情况，特别是涉及开发商欺诈行为，使用新的融资来推进项目的可能性极小。但是在某些情况下，暂停施工会使所有各方遭受损失，需要一个新的项目来完成楼房的建造。这种资金可以由已经向开发商提供贷款的金融机构或其他金融机构提供。提供完成项目所需的额外融资的任何一方，都应受益于相对于现存债权人的优先权。这可以通过向融资方提供优先担保权益来实现。在许多法律体系中，这需要征得现存债权人的同意。

通过新的融资完成项目时，一旦楼房完工，购房者虽然获得房产，但房产至少会有两个担保权益。额外的资金必然会增加建筑项目的完工成本，对于如何分配额外成本应该明确的规定。购房者支付的款项应该由提供原始资金和额外资金的贷款人共同承担， 而原始资金的贷款人可能会遭受些损失，但这些损失应该比没有完成楼房的情况下的损失要小得多。

结论

房地产预售有利于增加获得住房的机会并能够保护购房者免受价格快速上涨的影响。但是这类交易也给购房者带来了风险，最终也会给项目的融资者带来风险。世界各国都制定了预防措施，以保护购房者免受各种风险的影响，特别是帮助购房者规避工程烂尾的风险。但是这些预防措施并不能防范所有风险，一旦出现开发商破产或楼房未竣工时，购房者以及提供资金的债权人会产生的权益冲突，引发复杂的法律问题。在设计解决方案时要考虑如何保护购房者的权益，既要有灵活性，同时也要提高透明度。房地产预售所面临的重要社会、经济和法律问题值得法律和金融业专家仔细考虑和全面分析。